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驗房百科

收房的程序和注意事項

更新時間:2017-07-10 點擊數:3063

一、最佳收房流程

1、核驗業主材料

2、業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明,《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。 

3、業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

4、業主做綜合驗收

5、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

6、開發商與業主協商并達成書面協議

7、根據協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

8、業主簽署《入住交接單》

二、收房注意事項

1、收房中經常出現收房流程嚴重不合理 

  開發商總是要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用,然后方可以辦理入住手續,領取房屋鑰匙和相關資料,然后才能驗收房屋,如果房屋有問題交物業慢慢維修。 

  在業主支付了全部房款的前提下,開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋,否則應視為開發商違約,如果開發商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。 

  無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。 

  在交付以前,業主有權先驗收房屋,發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致業主逾期入住的,開發商應承擔違約責任。

2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提 

  收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產權代辦費等費用)為前提,開發商單方為業主收房設置了義務。而依據法律規定契稅、公共維修基金業主必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納,至于產權代辦費,業主完全有權選擇自行辦理產權證,開發商無權強行向業主收取該筆費用。因此,開發商無權在入住時向業主收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用,否則業主有權拒絕交納,開發商以此為由拒絕向業主交付房屋的,由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。 

  其他問題有:面積誤差問題;裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾的;小區公共配套和共用設施不健全。

3、購房簽約時細化條款 

  在此,律師提醒購房人,由于房地產開發環節的復雜性,項目延期交房極為普遍,因此簽訂購房合同時,關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。 

  商品房合同面積與實測面積存在誤差,買的沒有賣的精,這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。(如規定:合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房。)

4、收房時必須仔細查看的文件 

  律師告訴記者,在正常交房過程中,業主應該查看以下文件: 

  第一是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強制要求的。 

  第二是我們常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書",這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現在交房時開發商都應提供。 

  第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。

什么情況下,開發商可以交房

關于加強住宅小區交付使用管理工作的指導意見

【實施日期】2005/09/06【頒布單位】 建房發〔2005〕195號 【失效日期】

各市、縣(市)建委(建設局)、房地產管理局(處): 

國務院《城市房地產開發經營管理條例》(248號令)實施以來,我省各地陸續開展了住宅小區綜合驗收工作,通過開展綜合驗收工作,保證了住宅建設工程按規劃要求實施,使公建配套項目與住宅能同步建設、同步交付使用,有效地遏制了少數開發商的違規開發行為,對維護購房者合法權益起到了積極的作用。 2004年5月《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》(國發[2004]16號)取消了住宅小區綜合驗收的行政許可項目。為了更好地貫徹執行國務院《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》精神,同時,也使取消行政項目后,住宅小區的交付使用管理工作能夠繼續開展,特制定住宅小區交付使用管理工作指導意見,請結合各地實際貫徹執行:

一、要高度重視住宅小區交付使用管理工作。住宅小區的交付使用管理工作,關系購房者的切身利益,是維護房地產市場秩序、促進住宅小區建設水平提高的一個重要手段。國務院文件只是取消了該項工作的行政許可,并不意味著要取消該項工作,因此,各地房地產開發主管部門,必須統一思想、提高認識,轉變工作方法,積極研究探索新的管理辦法,加強小區交付使用的管理。 

二、積極探索加強小區交付使用管理新的辦法。取消由政府部門組織的綜合驗收,旨在改變政府管理方式,由企業自律管理,這是政府職能轉變的一個必然趨勢,各級房地產開發主管部門必須轉變觀念,轉變管理方法。 

(一)實行交付使用條件備案制。根據《城市房地產開發經營管理條例》第十九條規定,由開發建設單位按照主管部門對項目建設各項要求,確認已達到各項條件,開發建設單位向房地產開發主管部門按房地產開發項目手冊進行備案,房地產開發主管部門認為各項條件符合備案要求的,由房地產開發主管部門出具備案書。備案資料一般應包括以下幾方面: 

1、經房地產開發主管部門確認的學校、農貿市場、垃圾中轉站、社區配套用房等非經營性公建配套項目已按要求完成建設的資料;

2、房屋建筑工程竣工驗收備案證明書;

3、規劃行政主管部門規劃驗收合格的資料;

4、市政公用設施主管部門確認的供水、排水、煤氣、環境等設施已完成配套建設的資料;

5、綠化主管部門確認的綠化指標要求;

6、人防主管部門確認的人防工程建設資料;

7、消防驗收證明;

8、電(扶)梯驗收報告、準用證;

9、供電部門、通信運營商、廣電網絡傳輸中心提供的項目供電、通信、電話、有線電視設施已完成建設并可投入使用的證明資料;

10、房地產開發企業按規定配置物業管理用房的繳交確認單及前期物業管理企業同意接受管理的合同;

11、房地產測繪成果;

12、當地房地產開發主管部門認為需要的其它證明材料。

   實行交付使用條件備案制的市、縣,房地產開發主管部門應結合具體情況,確定并公布備案資料的具體要求。 

(二)深化規劃驗收內容和調整單體工程質量備案方式。各級房地產開發主管部門要充分發揮行業管理的作用,規劃、房地產、建筑業管理等部門要密切配合,通過深化規劃驗收內容、調整單體工程質量備案方式等,將小區交付使用所必備的條件納入其中,把好住宅小區交付使用關,解決由于綜合驗收取消以后產生的管理問題。 

  對未實行上述交付使用管理方式的地區,可由房地產開發企業在與購房者簽訂購房合同時,與購房者約定交付條件。交付條件的內容一般應包括第(一)項所規定的內容,由購房者對照條件把握。 

三、切實加強房產登記管理工作,保護購房人合法權益。要根據《房地產法》及《浙江省城市房屋產權產籍管理條例》的規定,完善新建住宅小區房屋的初始登記工作。所有房地產開發小區都要辦理小區房屋初始登記工作。房屋產權登記部門在辦理初始登記時,不應再要求房地產企業提供綜合驗收證明,但應對小區建設的土地取得、規劃審批、建設手續及各項配套設施建設是否按原批準要求完成建設等進行審查,以明確其房屋來源合法性。通過完善住宅小區房屋初始登記工作,加強小區交付使用管理。 

  各市、縣房地產開發主管部門,可根據本指導意見,制定具體的實施辦法,規范住宅小區的交付使用管理。

交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題

一、交房。

  是開發商向業主履行交付的義務,他委托物業向業主交付,也是可以的,但實際上物業應該提供委托書。否則,是應該由開發商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業主無關。

  開發商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業主還是應該在合理期限內驗房,即一定要按開發商約定的時間到現場收房。(律師:若不按入伙通知書時間前往驗房,業主要有負違約責任的準備)。

2、在沒有驗房前,大家對所有要簽字的文件需謹慎。

3、關于通知書上一些要交納的費用,由各業主根據自身狀況決定。(律師:業主交納相關費用后,仍保留有追索的權利。)

4、驗房后將發現的問題,應該向開發商或其委托的人(其實只有具有委托書的才有資格)提出整改意見,并要得到開發商的書面認可,即承認有以上問題。或在收房時需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子(或復印件)并妥善保管,留做日后自己維權的資料和依據。

6、經過驗房,發現的問題會有很多很多。

  (1)房產本身的建筑質量方面

  (2)小區公共建筑、配套的方面

  (3)小區周邊環境對小區內部空氣、水等的影響方面

  (4)開發商應該提供的、必需的相關證件、表單原件。具體至少應該有

三、收房。

1、“三書一證一表”(《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》)。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后,才可以收房簽收

房屋交付時,業主都有哪些權利

收房的時候應該注意什么?兩書一表是必須的條件嗎?

律師答:收房時主要應注意:

  1、按合同及補充協議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。

  2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。 

  3、驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙。 

  4、領取鑰匙后再辦理物業交付手續。 

  5、在驗房過程中發現問題,要以書面形式取得開發商的簽字及蓋章,并注意保留好證據,在問題未解決前,不要領取鑰匙。 

開發商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎?收后會有那些損失?

律師答:沒有竣工驗收備案表,該房屋并不具備合法交付的條件,如堅持收房,則會喪失追索開發商逾期交付違約責任的前提,也會在房屋出現質量問題導致損害時,不得不承擔部分損失 

開發商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金,如果不交不給鑰匙收房。開發商這樣做違法嗎?我們怎樣維護自己的利益?有法可依嗎? 

律師答: 契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才交納的,不應作為開發商交付房屋的前提條件,您有權拒絕此不合法要求,并要求開發商交付房屋,如開發商拒絕交付鑰匙,則因此延誤的時間,開發商應按買賣合同的規定承擔逾期交付的違約責任

問:如果交房時間延遲業主應該采取什么措施?

律師答:可以按照合同約定要求開發商承擔延期交房違約責任

請問交房的時間與收房的時間是否一致?是以開發商通知的時間為準,還是以拿到鑰匙的時間為準?

律師答:交房時間準確定義應為房屋的交付時間,這在買賣合同中有明確規定,而業主前往收房的時間是實際的房屋交付時間,也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致,實際交付時間比約定交付時間一般要晚,而開發商只要在合同約定的交付時間前發出了交付通知,并具備合同約定的交付條件,即可視為開發商履行了房屋交付的義務

我們集體起訴開發商跟我們收房有沖突嗎?

律師答:收房與集體起訴開發商是否沖突,要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。 

開發商在同我簽訂購房合同時約定的最后交房期限是5月31日,并開發商在5月31日通知我收房。但在我收房時發現測繪部門的測繪面積有問題,所以與開發商協商.在此期間,開發商讓我先辦入住手續,我認為,開發商提供的測繪面積存在嚴重的問題,所以沒有辦入住.后來,開發商在7月1日通知我重新測繪的結果并讓我來辦理退款和入住手續.但我認為,根據我與開發商簽訂的購房合同,開發商已經過期30天交房,應該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。請問我是否可以要求賠償?即開發商是否應算過期交房?

律師答:商品房買賣合同規定的房屋交付條件中沒有明確規定開發商必須向購房人出示房屋實測面積,雖然您在實地驗收房屋發現面積明顯存在問題,并向開發商提出異議拒絕收房的,而實際上開發商也認可了您的異議并進行重新測繪,但并不能視為開發商逾期交付商品房。 

辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答:物業費是由物業管理公司收取的,在您與開發商辦理房屋交付手續時無須交納,在您驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續后,在您與物業公司辦理入住手續時方才交納 ,且物業費一次預收不能超過一年。 

辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答:辦理入住手續是與物業管理公司辦理的,但在實踐中往往將房屋的交付手續和入住手續混淆為一個概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件后,開發商應向業主交付房屋,業主接收房屋后再與物業公司辦理入住手續,交納物業費,但業主的實際入住不是物業費交納的前提條件。 

律師:業主可以直接入住 

  北京律師協會房地產專業委員會委員秦兵認為,在法律逐步完善的情況下,業主要加強法律意識,對于開發商(及開發商的合伙物業公司)制定的合同中不利于自己的條款,要堅決抵制,同時要勇于提出維護自己權益的細則合同。否則,一旦發生糾紛業主可能要吃“啞吧虧”。 

  秦兵強調,如果開發商不給鑰匙,業主可以自行把房門打開,或者拆了,可直接入住。業主與開發商僅是付錢買房和收房的關系,開發商是無權管業主選擇物業的事。秦兵強調,現在業主要用自己的行動去捍衛自己的權利,只要是合同不約定,業主就去實施,比如業主就可以用直接入住的行動去主張自己的權利。 

  秦兵提示,收房時不要草率簽字。業主收房就是收房,不要簽訂一些協議。如果開發商有這方面的要求,那么先給業主鑰匙,住進后再慢慢協商。

建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定:房地產開發企業向用戶交付商品住宅時,應當有交付驗收手續,并由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。在實踐中開發商一般在房屋交付前書面通知購房者(即《入住通知書》)在指定日期到開發商指定的地點辦理房屋的交接手續及應持證件、所交稅費等。購房者與開發商、物業管理人員等在房屋交接驗收中應依據合同約定及法律法規的要求對房屋各主要方面逐項進行檢查、核項、驗收。比如:房屋的水(市政)、電(市政)、氣、有線電視系統、供暖系統及電話設備是否開通或具備開通條件,以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應嚴格按照合同及有關法律規定對房屋進行仔細檢查、驗收,因為如果你一旦在《房屋交接驗收單》(或物業交付核驗單)上簽字接收,則開發商即完成了交付房屋的義務。所以,購房者在房屋交接驗收中如發現與合同或法律法規規定不符的應在《房屋交接驗收單》中予以注明,并明確開發商修復、更換時間及違約責任,此時購房者可以暫緩接收房屋,等開發商修復后經再次交接驗收,直至合格。此外若開發商延期交房應明確約定開發商所應承擔的違約責任及違約金的支付辦法及時間。 

支招:為業主提供應對策略 

  對于規劃、設計變更問題,業主除可以按照合同約定與賣房人交涉外,還可以就規劃的變更對規劃部門提起行政復議或行政訴訟;

對于入住時,以簽訂補充協議作為辦理入住前提的做法,應該說沒有法律依據及合同依據,業主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協議或相關文件,開發商或物業公司是不得以此阻撓業主入住的;

關于交房時物業費漲價的問題,業主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規定:“商品房銷售時,房地產開發企業選聘了物業管理企業的,買房人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”從法律上來看,如果業主與物業管理公司不能就合同條款達成一致,物業管理合同不能簽訂,責任應主要在開發商一方;至于辦理入住時程序本末倒置的問題,業主應堅持先驗房,后辦理手續,并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以免留下后患。 

  同時,陳文建議建立投訴或糾紛認定機制。對業主入住過程中發生的投訴或糾紛,可由專家組成投訴認定團,由政府和媒體對認定過程進行監督。最后由專家向開發商和業主出示質量認定結果,并對此分析原因,并依此確定糾紛的責任方

引起糾紛的原因主要有以下幾個方面:

環境、配套不完善;

廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡;

綠化不達標;

公攤面積模糊;

無故增大容積率;

綠地成工地;

墻體裂縫,地板不平;

私自改變墻體位置;

保溫板裂縫,裝修偷工減料;

售后服務體系不完善;

物業費用過高;

四通不通,屋頂和水管漏水;

門的質量標準和樣板間不一樣;

產權歸屬有爭議;

買房定金難退;

采光與通風條件不具備;

周邊配套交通得不到及時解決等等。

契稅,國家規定業主在取得產權證時才交,可有些開發商讓購房人提前繳納。

公共維修基金、裝修系列收費爭議最大。

有的開發商收取面積測繪費,顯然違背了“誰委托,準付費”的原則。

有的開發商雖然承認房子有問題,卻不承認違約。因為違約就得“放血”。

驗房過程中的六大問題

  買房置業是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房,購房者往往要花費好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個步驟都是經過精心考慮的。可對于大多數購房者來說,從拿到交房通知單的一刻起,煩惱也隨之而來。交房程序如何?常見的交房陷阱有哪些?交房時又該注意些什么?為此,本刊針對房屋驗收過程中常見的一些問題,教你見招拆招,輕松入住新房。

問題一:未能按時交房

  按合同約定,發展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家,告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內,如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續,則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

  對策:購房者在購房時要寫清楚郵寄地址,一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差,可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時,可以書面形式委托親友進行,也可及時與發展商聯系,另行約定時間,并用書面形式確認。

問題二:開發商證書不全

  驗房前應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》,索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,《竣工驗收備案表》(簡稱“三書一證一表”),還有各種相關驗收表格,如《住戶驗房交接表》、驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。只有證件齊全了,才能簽署入住單。

  時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全,特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,這是因為樓盤整體建筑未完成,有關部門無法驗收。

  對策:遇到這種情況,購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房,也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣,并妥善保留好相關文件副本。

問題三:先簽文件后驗房

  先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但大多數發展商采取先繳錢填表、簽文件,再驗房的方法,使購房者處于被動狀態。

  對策:購房者應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里,不驗房就不收房。如當初合同未有約定的,則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣,驗房時如出現情況,也可與發展商討說法。

問題四:開發商大事化小

  對業主在驗房時發現的毛病,如墻面或地磚破裂、漏水,甚至是房屋結構性問題,一些開發商總會表示這只是小問題,到時讓人修修就可以了,想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。

  對策:不管發展商陪同人員如何信誓旦旦,業主都應堅持原則,只要發現問題,無論大小,都要在相關文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則要自備紙筆,將有關問題一一記錄。

問題五:小區配套不齊全

  驗房時,業主不僅要驗屋內,對于小區的整體規劃也要仔細查看是否符合合同約定,如同期建設的車庫、會所、景觀園林等。

  對策:在簽訂購房合同時,要將開發商的承諾寫進合同條款中,并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設施時即可按合同所載的條文及開發商在售樓時的承諾查驗。如果在入住后發現問題,還可以通過業主委員會與發展商協商解決。

問題六:巧立名目亂收費

  雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定,但個別發展商到交房時仍巧立名目進行收費。

  對策:收樓時要提前了解物價局的相關收費規定,帶上應繳費用表,與發展商要求的款項相對照。最好帶上計算器,算好每一筆賬,發現不合理收費要及時向發展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

  另外,在查看了房屋后,準備簽收《房屋驗收單》之前,一定要先簽訂《物業管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業管理費由哪些方面構成,清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。

  在房屋的驗收過程中,購房者一定要根據合同上的約定,明確每一項條款是否符合。一旦發現問題,要在驗房單上予以注明,反饋給開發商,及時要求開發商做出相應的維修或賠償。如果確實屬于不能收房的,要詳細寫明不予收房的原因并要求開發商簽字、蓋章。


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