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驗房百科

什么情況下,開發商可以交房

更新時間:2017-07-10 點擊數:3256

關于加強住宅小區交付使用管理工作的指導意見

【實施日期】2005/09/06【頒布單位】 建房發〔2005〕195號 【失效日期】

各市、縣(市)建委(建設局)、房地產管理局(處): 

國務院《城市房地產開發經營管理條例》(248號令)實施以來,我省各地陸續開展了住宅小區綜合驗收工作,通過開展綜合驗收工作,保證了住宅建設工程按規劃要求實施,使公建配套項目與住宅能同步建設、同步交付使用,有效地遏制了少數開發商的違規開發行為,對維護購房者合法權益起到了積極的作用。 2004年5月《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》(國發[2004]16號)取消了住宅小區綜合驗收的行政許可項目。為了更好地貫徹執行國務院《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的規定》精神,同時,也使取消行政項目后,住宅小區的交付使用管理工作能夠繼續開展,特制定住宅小區交付使用管理工作指導意見,請結合各地實際貫徹執行:

一、要高度重視住宅小區交付使用管理工作。住宅小區的交付使用管理工作,關系購房者的切身利益,是維護房地產市場秩序、促進住宅小區建設水平提高的一個重要手段。國務院文件只是取消了該項工作的行政許可,并不意味著要取消該項工作,因此,各地房地產開發主管部門,必須統一思想、提高認識,轉變工作方法,積極研究探索新的管理辦法,加強小區交付使用的管理。 

二、積極探索加強小區交付使用管理新的辦法。取消由政府部門組織的綜合驗收,旨在改變政府管理方式,由企業自律管理,這是政府職能轉變的一個必然趨勢,各級房地產開發主管部門必須轉變觀念,轉變管理方法。 

(一)實行交付使用條件備案制。根據《城市房地產開發經營管理條例》第十九條規定,由開發建設單位按照主管部門對項目建設各項要求,確認已達到各項條件,開發建設單位向房地產開發主管部門按房地產開發項目手冊進行備案,房地產開發主管部門認為各項條件符合備案要求的,由房地產開發主管部門出具備案書。備案資料一般應包括以下幾方面: 

1、經房地產開發主管部門確認的學校、農貿市場、垃圾中轉站、社區配套用房等非經營性公建配套項目已按要求完成建設的資料;

2、房屋建筑工程竣工驗收備案證明書;

3、規劃行政主管部門規劃驗收合格的資料;

4、市政公用設施主管部門確認的供水、排水、煤氣、環境等設施已完成配套建設的資料;

5、綠化主管部門確認的綠化指標要求;

6、人防主管部門確認的人防工程建設資料;

7、消防驗收證明;

8、電(扶)梯驗收報告、準用證;

9、供電部門、通信運營商、廣電網絡傳輸中心提供的項目供電、通信、電話、有線電視設施已完成建設并可投入使用的證明資料;

10、房地產開發企業按規定配置物業管理用房的繳交確認單及前期物業管理企業同意接受管理的合同;

11、房地產測繪成果;

12、當地房地產開發主管部門認為需要的其它證明材料。

   實行交付使用條件備案制的市、縣,房地產開發主管部門應結合具體情況,確定并公布備案資料的具體要求。 

(二)深化規劃驗收內容和調整單體工程質量備案方式。各級房地產開發主管部門要充分發揮行業管理的作用,規劃、房地產、建筑業管理等部門要密切配合,通過深化規劃驗收內容、調整單體工程質量備案方式等,將小區交付使用所必備的條件納入其中,把好住宅小區交付使用關,解決由于綜合驗收取消以后產生的管理問題。 

  對未實行上述交付使用管理方式的地區,可由房地產開發企業在與購房者簽訂購房合同時,與購房者約定交付條件。交付條件的內容一般應包括第(一)項所規定的內容,由購房者對照條件把握。 

三、切實加強房產登記管理工作,保護購房人合法權益。要根據《房地產法》及《浙江省城市房屋產權產籍管理條例》的規定,完善新建住宅小區房屋的初始登記工作。所有房地產開發小區都要辦理小區房屋初始登記工作。房屋產權登記部門在辦理初始登記時,不應再要求房地產企業提供綜合驗收證明,但應對小區建設的土地取得、規劃審批、建設手續及各項配套設施建設是否按原批準要求完成建設等進行審查,以明確其房屋來源合法性。通過完善住宅小區房屋初始登記工作,加強小區交付使用管理。 

  各市、縣房地產開發主管部門,可根據本指導意見,制定具體的實施辦法,規范住宅小區的交付使用管理。

交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題

一、交房。

  是開發商向業主履行交付的義務,他委托物業向業主交付,也是可以的,但實際上物業應該提供委托書。否則,是應該由開發商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業主無關。

  開發商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業主還是應該在合理期限內驗房,即一定要按開發商約定的時間到現場收房。(律師:若不按入伙通知書時間前往驗房,業主要有負違約責任的準備)。

2、在沒有驗房前,大家對所有要簽字的文件需謹慎。

3、關于通知書上一些要交納的費用,由各業主根據自身狀況決定。(律師:業主交納相關費用后,仍保留有追索的權利。)

4、驗房后將發現的問題,應該向開發商或其委托的人(其實只有具有委托書的才有資格)提出整改意見,并要得到開發商的書面認可,即承認有以上問題。或在收房時需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子(或復印件)并妥善保管,留做日后自己維權的資料和依據。

6、經過驗房,發現的問題會有很多很多。

  (1)房產本身的建筑質量方面

  (2)小區公共建筑、配套的方面

  (3)小區周邊環境對小區內部空氣、水等的影響方面

  (4)開發商應該提供的、必需的相關證件、表單原件。具體至少應該有

三、收房。

1、“三書一證一表”(《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》)。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后,才可以收房簽收


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