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驗房百科

房屋交付時,業主都有哪些權利

更新時間:2017-07-10 點擊數:2541

收房的時候應該注意什么?兩書一表是必須的條件嗎?

律師答:收房時主要應注意:

  1、按合同及補充協議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。

  2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。 

  3、驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙。 

  4、領取鑰匙后再辦理物業交付手續。 

  5、在驗房過程中發現問題,要以書面形式取得開發商的簽字及蓋章,并注意保留好證據,在問題未解決前,不要領取鑰匙。 

開發商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎?收后會有那些損失?

律師答:沒有竣工驗收備案表,該房屋并不具備合法交付的條件,如堅持收房,則會喪失追索開發商逾期交付違約責任的前提,也會在房屋出現質量問題導致損害時,不得不承擔部分損失 

開發商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金,如果不交不給鑰匙收房。開發商這樣做違法嗎?我們怎樣維護自己的利益?有法可依嗎? 

律師答: 契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才交納的,不應作為開發商交付房屋的前提條件,您有權拒絕此不合法要求,并要求開發商交付房屋,如開發商拒絕交付鑰匙,則因此延誤的時間,開發商應按買賣合同的規定承擔逾期交付的違約責任

問:如果交房時間延遲業主應該采取什么措施?

律師答:可以按照合同約定要求開發商承擔延期交房違約責任

請問交房的時間與收房的時間是否一致?是以開發商通知的時間為準,還是以拿到鑰匙的時間為準?

律師答:交房時間準確定義應為房屋的交付時間,這在買賣合同中有明確規定,而業主前往收房的時間是實際的房屋交付時間,也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致,實際交付時間比約定交付時間一般要晚,而開發商只要在合同約定的交付時間前發出了交付通知,并具備合同約定的交付條件,即可視為開發商履行了房屋交付的義務

我們集體起訴開發商跟我們收房有沖突嗎?

律師答:收房與集體起訴開發商是否沖突,要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。 

開發商在同我簽訂購房合同時約定的最后交房期限是5月31日,并開發商在5月31日通知我收房。但在我收房時發現測繪部門的測繪面積有問題,所以與開發商協商.在此期間,開發商讓我先辦入住手續,我認為,開發商提供的測繪面積存在嚴重的問題,所以沒有辦入住.后來,開發商在7月1日通知我重新測繪的結果并讓我來辦理退款和入住手續.但我認為,根據我與開發商簽訂的購房合同,開發商已經過期30天交房,應該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。請問我是否可以要求賠償?即開發商是否應算過期交房?

律師答:商品房買賣合同規定的房屋交付條件中沒有明確規定開發商必須向購房人出示房屋實測面積,雖然您在實地驗收房屋發現面積明顯存在問題,并向開發商提出異議拒絕收房的,而實際上開發商也認可了您的異議并進行重新測繪,但并不能視為開發商逾期交付商品房。 

辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答:物業費是由物業管理公司收取的,在您與開發商辦理房屋交付手續時無須交納,在您驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續后,在您與物業公司辦理入住手續時方才交納 ,且物業費一次預收不能超過一年。 

辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答:辦理入住手續是與物業管理公司辦理的,但在實踐中往往將房屋的交付手續和入住手續混淆為一個概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件后,開發商應向業主交付房屋,業主接收房屋后再與物業公司辦理入住手續,交納物業費,但業主的實際入住不是物業費交納的前提條件。 

律師:業主可以直接入住 

  北京律師協會房地產專業委員會委員秦兵認為,在法律逐步完善的情況下,業主要加強法律意識,對于開發商(及開發商的合伙物業公司)制定的合同中不利于自己的條款,要堅決抵制,同時要勇于提出維護自己權益的細則合同。否則,一旦發生糾紛業主可能要吃“啞吧虧”。 

  秦兵強調,如果開發商不給鑰匙,業主可以自行把房門打開,或者拆了,可直接入住。業主與開發商僅是付錢買房和收房的關系,開發商是無權管業主選擇物業的事。秦兵強調,現在業主要用自己的行動去捍衛自己的權利,只要是合同不約定,業主就去實施,比如業主就可以用直接入住的行動去主張自己的權利。 

  秦兵提示,收房時不要草率簽字。業主收房就是收房,不要簽訂一些協議。如果開發商有這方面的要求,那么先給業主鑰匙,住進后再慢慢協商。

建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定:房地產開發企業向用戶交付商品住宅時,應當有交付驗收手續,并由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。在實踐中開發商一般在房屋交付前書面通知購房者(即《入住通知書》)在指定日期到開發商指定的地點辦理房屋的交接手續及應持證件、所交稅費等。購房者與開發商、物業管理人員等在房屋交接驗收中應依據合同約定及法律法規的要求對房屋各主要方面逐項進行檢查、核項、驗收。比如:房屋的水(市政)、電(市政)、氣、有線電視系統、供暖系統及電話設備是否開通或具備開通條件,以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應嚴格按照合同及有關法律規定對房屋進行仔細檢查、驗收,因為如果你一旦在《房屋交接驗收單》(或物業交付核驗單)上簽字接收,則開發商即完成了交付房屋的義務。所以,購房者在房屋交接驗收中如發現與合同或法律法規規定不符的應在《房屋交接驗收單》中予以注明,并明確開發商修復、更換時間及違約責任,此時購房者可以暫緩接收房屋,等開發商修復后經再次交接驗收,直至合格。此外若開發商延期交房應明確約定開發商所應承擔的違約責任及違約金的支付辦法及時間。 

支招:為業主提供應對策略 

  對于規劃、設計變更問題,業主除可以按照合同約定與賣房人交涉外,還可以就規劃的變更對規劃部門提起行政復議或行政訴訟;

對于入住時,以簽訂補充協議作為辦理入住前提的做法,應該說沒有法律依據及合同依據,業主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協議或相關文件,開發商或物業公司是不得以此阻撓業主入住的;

關于交房時物業費漲價的問題,業主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規定:“商品房銷售時,房地產開發企業選聘了物業管理企業的,買房人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”從法律上來看,如果業主與物業管理公司不能就合同條款達成一致,物業管理合同不能簽訂,責任應主要在開發商一方;至于辦理入住時程序本末倒置的問題,業主應堅持先驗房,后辦理手續,并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以免留下后患。 

  同時,陳文建議建立投訴或糾紛認定機制。對業主入住過程中發生的投訴或糾紛,可由專家組成投訴認定團,由政府和媒體對認定過程進行監督。最后由專家向開發商和業主出示質量認定結果,并對此分析原因,并依此確定糾紛的責任方

引起糾紛的原因主要有以下幾個方面:

環境、配套不完善;

廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡;

綠化不達標;

公攤面積模糊;

無故增大容積率;

綠地成工地;

墻體裂縫,地板不平;

私自改變墻體位置;

保溫板裂縫,裝修偷工減料;

售后服務體系不完善;

物業費用過高;

四通不通,屋頂和水管漏水;

門的質量標準和樣板間不一樣;

產權歸屬有爭議;

買房定金難退;

采光與通風條件不具備;

周邊配套交通得不到及時解決等等。

契稅,國家規定業主在取得產權證時才交,可有些開發商讓購房人提前繳納。

公共維修基金、裝修系列收費爭議最大。

有的開發商收取面積測繪費,顯然違背了“誰委托,準付費”的原則。

有的開發商雖然承認房子有問題,卻不承認違約。因為違約就得“放血”。


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